안녕하세요. 재테크정보입니다! 경제신문을 읽으면 생소한 용어 때문에 기사 내용을 이해하기 힘든 경우가 많습니다! 그래서 오늘은 시장경제를 이해하기 위한 용어 중 ‘부동산PF의 의미, 부도 위기, 재무건전성 분석 방법에 대해 알아보자’라는 주제를 소개해드리겠습니다. 부동산PF의 의미 경제신문에서 자주 거론되는 부동산PF의 의미(Project Financing)는 부동산 개발사업에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법을 말합니다. 기본적인 회계 표현은 자산 = 자본 + 부채! 경영자금을 조달하는 방식에 따라 크게 자기자본(자본)과 타인자본(부채)으로 나눌 수 있습니다. 일반적으로 기업운영을 위한 자금은 기업의 신용이나 재무상태를 중심으로 자금을 조달하는 것으로 볼 수 있습니다. 하지만 부동산PF는 부동산 개발사업의 수익성을 바탕으로 자금을 조달합니다. 이 점에서 일반적인 기업금융 자금조달 방식과는 다릅니다. 조금 더 쉽게 설명드리자면, 장래에 완공 시에 얻을 수 있는 사업성과 수익성을 고려한 것입니다. 그리고 이를 담보로 한 자금조달 방식입니다. 사업이 성공하면 수익률을 대폭 높일 수 있어 대출을 받기 비교적 쉽다는 장점이 있습니다. 부동산 경기 침체 등 불안정성이 높아 대출이 부실화될 수 있다는 큰 단점이 있습니다. 부동산 PF의 의미 정말 쉽죠? 부동산 PF 채무불이행 위기 부동산 PF사업은 사업주가 전체 사업규모의 5%를 투자하고 나머지 95%는 금융회사가 자금을 조달해 진행합니다. 건설회사가 공사를 진행하고 공사비는 신탁회사를 통해 지급합니다. 건설회사의 공사가 완료된 후 매각 및 임대를 통해 행사 수익을 창출합니다. 그리고 원리금은 금융기관을 통해 상환합니다. 건설사, 시행사, 금융기관, 신탁사, 투자자 등의 이해관계가 복잡하고 사업의 성공 여부에 따라 리스크가 높기 때문에 입지, 현금흐름 등 다양한 요건을 고려하여 승인조건이 통과되면 자금조달을 실시한다. 다만 유동성 리스크가 높기 때문에 부도 위기와 함께 시장의 신용위기에 큰 영향을 미치며 논란이 많다. 시행사가 대출과 상환을 하지만 자금을 조달해야 하는 건설사가 이를 보증하기 때문에 부채를 감당하기 어려운 상황에 빠지면 건설사가 부채를 떠안을 수밖에 없다. 이 과정에서 건설사 즉, 건설사가 발생하는 PF 우발채무를 감당하지 못하면 부도 위기가 발생할 수 있으며, 이는 시장에 위기감을 유발할 수 있다. 이는 건설업에 대한 투자 감소 등 부정적인 우려로 이어질 수 있다. 재무건전성 분석 방법 이런 상황에서 건설사의 부도 위기에 대한 우려가 커지고 있으나, PF 계약 내용이나 각 회사의 재무구조에 따라 리스크 수준이 달라질 수 있다. 이때 건설회사의 채무불이행 위기를 살펴볼 수 있는 중재불건전성을 분석하는 방법이 있다. ① PF보증규모 재무건전성을 확인하는 기본 단계는 부채자본과 자기자본의 비율을 확인하는 것이다. 마찬가지로 자기자본에 대한 PF대출보증의 규모를 확인해야 한다. 회사의 채무상환 능력을 살펴보는 것이므로 보증규모가 작을수록 위험이 낮아진다. ② 유동자산비율 확인 채무상환능력 확인 시 자기자본과 부채자본 비율을 살펴보았다면 이후의 현금흐름의 유동성을 파악해야 한다. 자산은 1년 이내에 현금화 가능 여부에 따라 유동자산과 비유동자산으로 구분한다. 이는 갑자기 채무를 상환해야 하는 상황에서 상환 가능한 현금이나 단기 금융상품을 얼마나 보유하고 있는지 확인하는 것이다. 비유동자산과 유동부채의 비율을 비교해보면 유동자산이 많을수록 현금유동성 문제에서 자유롭고 재무건전성이 좋다고 분석할 수 있다. ③ 사업비율 확인 건설사 PF는 일반적으로 도급사업과 재개발사업으로 나눌 수 있다. 재개발사업은 시행사가 아닌 다양한 이해관계가 합쳐져 이미 토지를 확보한 상태에서 이루어지는 사업이다. 토지 확보 비용이나 물량 분배에 따른 리스크가 낮기 때문에 재개발사업은 도급사업에 비해 상대적으로 안정적이라는 특징이 있다. 즉, 재개발사업의 비중이 높을수록 재무건전성을 잘 분석할 수 있다. 오늘의 포스팅에서는 ‘부동산 PF의 의미와 부실화 위기의 재무건전성 분석 방법을 알아보자’라는 주제를 살펴보았다. 건설사의 부담이 크기 때문에 부실화 위기에 대한 기사를 읽을 때 시장에 불안감이 조성되는 것은 불가피하다. 하지만 각 회사의 리스크는 재무구조나 계약에 따라 다르기 때문에 재무건전성 분석을 통해 각 회사의 재무상황을 살펴보는 것이 좋다. 오늘의 포스팅은 여기까지이다. 다음에는 더 유용하고 좋은 정보를 가지고 돌아오겠습니다. 부동산 정보였습니다. 감사합니다.