건물명도확인서 작성 거절당한 경우
얼마 전 금리가 인상되었는데, 대출 금리가 높아진 탓에 전세 시장도 얼어버린 상황이라고 하였습니다. 그리하여 현재는 월세 임대 계약이 선호되는 추세에 있어 임대인 입장에서는 신규 세입자를 구하지 못하게 될까, 전세값 하락에 따라 역전세로 인한 역풍이 불지 않을까 하는 걱정이 들기도 하였는데요.임차인 입장에서는 계약을 체결하더라도 신규 임대인의 개인적인 채무 정보를 알 방법이 없는 데다, 반복해서 터지는 전세사기 등 부동산 이슈까지 엮이면서 염려심이 생길 수 있다고 하였습니다.만약 임대한 건물이 경매로 넘어갈 경우 임차인은 부동산을 돌려주고 배당을 위해서 낙찰자에게 건물명도확인서를 받아야 할 필요가 있다고 하였는데요. 아래에서 이에 대하여 알아보고 문제가 발생했을 때 현명한 대처법에 대하여 살펴보겠습니다.
건물명도확인서의 용도는? 이는 부동산이 다른 사람에게 넘어가거나 맡겨졌다는 사실을 증명하기 위해서 작성되는 것이라고 하였습니다. 이 문서에 들어가는 내용으로는 사건번호, 당사자 이름, 목적물의 주소, 명도 날짜 등등이 포함되고, 형식이 특별히 정해진 것은 아니라서 임의로 작성할 수 있으나 필히 기재되어야 하는 내용들은 꼭 들어가야 하였습니다. 이를 통하여 명도 사실을 증명할 수 있다고 하였는데요.법률적으로 보증금 반환 및 부동산 반환 의무는 동시이행 관계로서 주거를 옮긴 일자와 보증금 반환의 일자가 동시에 진행되어야 하였습니다. 그런데 경매 시에는 법률적인 측면과 실무적인 측면에서 차이가 생긴다고 하였는데요. 보증금 배당을 위해 세입자는 법원에 제출할 문서로 건물명도확인서가 요구되지만, 낙찰자의 입장에서는 목적물을 인도받지 못한 상황에서 이를 발급해주면 리스크가 있을 수 있어 동시에 이행을 해주기가 어렵기 때문이라고 하였습니다.대다수의 임차인은 보증금을 돌려받아야 주거 이전을 할 수 있는 서민들이 많고, 통상 이전할 주택에 이사하면서 잔금을 치르고 있어 임대차 계약 기간 만기일 전 임차인과 임대인이 이사에 대하여 논의하고 임대인이 그에 대한 사실을 확인한 뒤 보증금 반환을 해주기도 하였습니다. 이러한 부분이 경매 낙찰 시에도 마찬가지로 흔히 활용되는 방식인데, 임차인의 이사 날이 정해졌다거나 이삿짐 업체에 예약을 해놓은 자료 등을 낙찰자가 체크하고 건물명도확인서를 미리 발급해주는 경우도 적지 않다고 하였습니다. 이는 어디까지나 당사자 사이에서 자율적인 협의와 조율로 진행되는 것이며, 대부분은 이러한 요청을 받아들인다고 하였습니다.발급 시에는 낙찰자는 임차인이 퇴거한 사실, 건물에 특별한 문제가 없는지, 훼손된 부위는 없는지 등등을 체크하여 인감증명서를 붙이고 작성하게 된다고 하였습니다. 이를 가지고 임차인은 법원에 제출하고 배당 기일에 금원을 받게 된다고 하였는데요. 배당 기일이 지나가게 되면 법원에 공탁한 금원을 수령할 수 있다고 하였습니다.그런데 임차인이 양해를 구하여 미리 발급을 요청했을 때, 발급을 거부하는 경우가 있다고 하였습니다. 발급을 안 해줌으로써 낙찰자에게 발생하는 이익은 없으나 주로 두 사람 간 사전에 감정적인 문제로 발급을 안해주는 경우가 많다고 하였는데요. 발급이 어려워진 상황에서 대응방안에 대한 질문이 많다고 하였는데요. 부동산 인도를 해줬음에도 불구하고 건물명도확인서 발급을 거부하고 있을 경우가 특히 많다고 하였습니다. 앞서 말했다시피 이 경우에는 사전에 두 사람 사이에 감정적 다툼이 있는 등의 이유가 있다고 하였는데요.낙찰자가 발급을 거부하고 있는 상황이라고 하더라도 방법은 있다고 하였습니다. 법원에서 증빙서류 제출을 권고하고 있으나, 다른 방법을 통하여서도 증명할 수 있다면 무관하다고 하였습니다. 예를 들어 아파트라면 아파트 관리 소장 명의 확인서를 발급받으면 되고, 통장과 반장 확인서, 집행법원 사실조회 신청, 관할 경찰서에 요청하는 방법 등이 존재하였습니다. 이렇듯 반드시 낙찰자에게 요청하지 않아도 명도가 이뤄졌다는 사실만 입증할 수 있다면 차선책이 될 수 있기에 보증금을 배당받는 문제는 크게 어렵지 않을 것이라 하였습니다. 이보다 더 문제가 되는 경우는 경매로 넘어갔을 경우 모든 보증금을 회수하지 못하고 일부분만 반환되는 경우라고 하였습니다. 이 때문에 이사가 어려워질뿐만 아니라 잔금을 치르기 위한 금원을 마련하기 어려워진다고 하였는데요. 최대한 낙찰자와의 협의를 통하여 원만하게 처리하는 것이 중요하고, 감정 다툼이 일어나지 않도록 하는 것이 좋다고 하였습니다. 반대로 낙찰자의 입장에서 점유자가 부동산을 인도하지 않는 성가신 일이 발생할 수 있다고 하였는데요. 이러한 상황이 발생했을 때 낙찰자는 소유권을 온전히 행사하기 어려워 곤란에 빠진다고 하였습니다. 이 경우 6개월이라는 기간을 지킨다면 인도명령 청구를 할 수 있다고 하였는데요. 인도명령은 명도소송에 비하여 짧은 기간 내에 간단한 절차로 진행된다고 하였습니다. 6달 이상이 경과하였거나 인도명령 청구가 불가능한 사안도 있는데, 이 경우 명도소송 절차를 거쳐야 한다고 하였습니다.경매 분야에서는 낙찰자와 세입자 간 건물명도확인서를 둘러싸고 분쟁이 생기는 일이 많다고 하였는데요. 이 경우 적절한 타협점을 찾아 원만히 해결하는 것이 서로에게 좋으므로 법률 자문을 얻어서 현명하게 해결할 수 있는 방안을 함께 고민해보시길 바란다고 하였습니다.